NUEVO REAL DECRETO LEY sobre la vivienda

Lo esencial

El Consejo de Ministros aprobó el 6 de octubre de 2026 dos reales decretos-ley con 21 medidas de vivienda, publicados en el BOE el 7 de octubre. Recuperan, con cambios, los decretos que el Congreso tumbó el 2 de octubre.

La novedad que más titulares ha generado: si un inquilino vulnerable deja de pagar y se enfrenta a un desahucio, la Administración tendrá dos meses para ofrecerle otra vivienda o pagar la deuda al propietario.

El paquete persigue cuatro objetivos, según el Gobierno: facilitar el alquiler asequible y la compra, aumentar la oferta, dar estabilidad a inquilinos y pequeños propietarios, y frenar la especulación. Hay un matiz importante: con las Cortes disueltas, ambos textos deben ser convalidados por la Diputación Permanente del Congreso, y su continuidad no está garantizada.

Desahucios: la Administración paga si no hay alternativa

El mecanismo, incluido en el Real Decreto-ley 29/2026, se activa cuando hay un procedimiento de desahucio por impago y la vulnerabilidad económica del inquilino queda acreditada. A partir de ahí:

1. La Administración competente dispone de un plazo improrrogable de dos meses para ofrecer una vivienda alternativa o pagar la deuda.
2. Si paga, la deuda queda saldada, el desahucio se detiene y el contrato de alquiler sigue vigente.
3. Si pasan los dos meses sin alternativa ni pago, la Administración se convierte en deudora directa frente al casero. El inquilino puede seguir en la vivienda hasta el final del contrato mientras siga siendo vulnerable.

Este rescate no gasta la llamada enervación ordinaria, es decir, la posibilidad del inquilino de frenar el desahucio pagando lo debido.

Además, quedan suspendidos hasta el 31 de diciembre de 2030 los lanzamientos de personas vulnerables cuando quien demanda es un fondo o una sociedad dedicada a comprar créditos impagados o inmuebles por debajo de su valor de mercado. El Gobierno insiste en que el esfuerzo no recaerá sobre los pequeños propietarios, a los que promete garantías adicionales en los procedimientos de desahucio.

Qué cambia para los propietarios

Si tienes un piso alquilado como vivienda habitual, estas son las reglas nuevas que más te afectan:

• Tope a la subida de la renta. Las actualizaciones anuales quedan limitadas desde el 8 de octubre de 2026 hasta el 31 de diciembre de 2027. Varias guías publicadas sitúan el tope en el 2 % anual.
• Prórroga extraordinaria de hasta dos años. El inquilino que esté al corriente del pago podrá pedirla, año a año, cuando termine la prórroga obligatoria o la tácita antes del 31 de diciembre de 2028. Se mantienen las condiciones del contrato.
• Prórroga automática, en el aire. El segundo decreto (Real Decreto-ley 28/2026) modifica el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos para que ciertos contratos se renueven solos al vencer, salvo excepciones. Es la medida con menos apoyos parlamentarios.
• Alquiler de temporada con causa real. El contrato temporal deberá responder a una causa real y acreditable; si no, puede tratarse como vivienda habitual, con sus plazos y garantías. Los contratos de temporada firmados antes mantienen su régimen hasta que venzan.
• Habitaciones. Si la habitación cubre de forma estable la necesidad de vivienda del inquilino, se considera alquiler de vivienda habitual.
• IRPF. Los contratos firmados antes del 1 de diciembre de 2026 conservan sus reducciones actuales; los posteriores tendrán una reducción que depende de si la renta sube o baja. En la versión de septiembre se publicaron reducciones del 95 % (zona tensionada, bajada de renta superior al 5 % e inquilino de 18 a 35 años), del 80 % en prórroga tácita para no grandes tenedores que respeten el índice de referencia, del 70 % para alquiler social a Administraciones o entidades sin ánimo de lucro y del 60 % para viviendas rehabilitadas.
• Anuncios más transparentes. Los anuncios de alquiler deberán indicar, entre otros datos, si el arrendador es gran tenedor.

Otra novedad útil: la versión de septiembre ampliaba el IVA reducido del 10 % a las obras de renovación en viviendas destinadas al alquiler habitual desde el 1 de diciembre de 2026, sea quien sea el propietario.

Inquilinos y compradores

• Deducción estatal del 10 % del alquiler en el IRPF para contribuyentes con base imponible inferior a 33.007,20 euros al año. Según el ejemplo del presidente del Gobierno, con un alquiler de 800 euros al mes la deducción rondaría los 1.000 euros.
• Programa TU CASA. Una línea del ICO de 10.000 millones de euros ofrecerá préstamos sin intereses ni comisiones de hasta 50.000 euros, con un máximo del 20 % del precio, para comprar la primera vivienda. La nueva versión añade una restricción: si esa vivienda se alquila, la renta deberá quedar por debajo del máximo del Sistema Estatal de Referencia.
• Más oferta. 280 millones en avales para la construcción industrializada, 400 millones para proveedores de vivienda social y la incorporación a Casa 47, la empresa pública de vivienda, de inmuebles de la Tesorería General de la Seguridad Social para alquiler asequible.

Fondos, Socimi y pisos turísticos

• Fondos. Hasta finales de 2030, los grandes tenedores jurídicos y las empresas compradoras de deuda no podrán adquirir viviendas por menos del 70 % de su valor de tasación. El primer decreto fijaba este límite hasta 2028.
• Socimi. Sus ventajas fiscales se vinculan al alquiler asequible. Se crea un gravamen especial del 25 %, frente al 15 % general, sobre ciertos beneficios no distribuidos del alquiler residencial. Puede reducirse un 50 % si más del 80 % del parque es asequible, y llegar al 100 % si esos beneficios se reinvierten en tres años en vivienda asequible.
• Pisos turísticos. El Gobierno quiere que tributen como un negocio. En la versión de septiembre, determinados alquileres turísticos dejaban de estar exentos de IVA a partir del 1 de diciembre de 2026.

Cuándo se aplica cada cosa

El Real Decreto-ley 29/2026 está en vigor desde el 8 de octubre de 2026; el 28/2026, el de la prórroga automática, todavía no.

El propio presidente reconoció que hoy no hay mayoría suficiente para convalidar el segundo decreto. Si un decreto no se convalida, decae, como ya ocurrió con los textos de septiembre.

Qué significa si tienes un piso en la Costa Blanca

Si alquilas como vivienda habitual, revisa ya cuándo vence tu contrato y cuándo toca actualizar la renta: ambas cosas pueden cambiar con estas normas. Si haces alquileres de temporada, por ejemplo a residentes extranjeros de invierno, documenta bien la causa del contrato. Y si tienes un piso turístico, conviene seguir de cerca los cambios en el IVA.

Como parte de las medidas depende de una convalidación todavía incierta, lo prudente es no tomar decisiones irreversibles sin consultar el texto del BOE o a un profesional. En Mercasa Ventas te ayudamos a revisar tu caso.

Fuentes

• La Moncloa: El Gobierno aprueba 21 medidas para facilitar el acceso a la vivienda (6/10/2026)
• Artículo14: la Administración deberá pagar la deuda si no ofrece otra vivienda
• Demócrata: las administraciones deberán cubrir los impagos de inquilinos vulnerables
• INEAF: nuevas medidas de vivienda 2026
• Hipotecas.me: prórroga, tope del 2 % y deducción del 10 %
• Fiscal-impuestos.com: medidas tributarias del RDL 29/2026
• Diario de León: claves del decreto de septiembre
• Artículo14: cambios en el programa TU CASA